Investice do nemovitostí jsou v Česku stále populární. Mnoho lidí řeší, zda se ještě vyplatí kupovat investiční byt, když ceny jsou vysoko a měsíční cashflow vychází často záporně. Odpověď ale není černobílá – záleží na investiční strategii, časovém horizontu i vašich osobních preferencích.
V tomto článku se podíváme na konkrétní příklad nákupu investičního bytu v Praze a spočítáme si, jak může vypadat jeho výnosnost po deseti letech.
Tři základní přístupy k investování do nemovitostí
Než se pustíme do čísel, pojďme si rozdělit hlavní strategie:
- Krátkodobá spekulace (rychlý prodej do roka)
- V posledních letech se dalo na rychlém obratu bytu vydělat.
- Ve skutečnosti jde spíše o spekulaci než investici. Riziko je vysoké a výsledek závisí na okolnostech.
- Koupě, rekonstrukce a prodej
- Potenciálně zajímavá strategie s vyšším výnosem.
- Vyžaduje ale čas, znalosti, právní jistotu i spolehlivé partnery. Spíše než investování připomíná podnikání.
- Dlouhodobé držení (5–10 let a více)
- Nejčastější strategie pro drobné investory.
- Využívá růstu cen nemovitostí, pákového efektu hypotéky a postupného zvyšování nájmů.
- Právě této variantě se budeme věnovat podrobněji.
Reálný příklad: byt 1+kk v Praze
Náš klient si pořídil byt 1+kk (31 m²) v developerském projektu v Praze. Kupní cena: 5 350 000 Kč.
- Vlastní vklad (15 %): 800 000 Kč
- Zbytek (85 %): hypotéka splatná po kolaudaci
- Náklady na vybavení: 150 000 Kč
- Očekávaný příjem z nájmu: 17 500 Kč/měsíc
- Splátka hypotéky: cca 20 500 Kč/měsíc (30 let fixace)
- Správa bytu: 2 000 Kč/měsíc
Měsíční cashflow vychází v prvním roce přibližně –5 000 Kč. To znamená, že investor bude byt prvních několik let dotovat.
Jak vypadá výnos po 10 letech?
Pokud předpokládáme průměrný růst cen nemovitostí v Praze o 3,5 % ročně, dostaneme se po deseti letech k následujícím číslům:
- Prodejní cena bytu: cca 7 600 000 Kč
- Zůstatek hypotéky: –3 800 000 Kč
- Čistý výnos před odečtem nákladů: 3 800 000 Kč
Po odečtení nákladů (negativní cashflow, správa bytu, pojištění, daně) zůstane klientovi přibližně 3 000 000 Kč čistého.
Připomeňme, že původní vlastní vklad činil jen 800 000 Kč. Reálně tedy investor dosáhne zhodnocení kolem 13–14 % ročně.
Rizika a úskalí
Žádná investice není bez rizika a i nemovitosti mají své slabiny:
- Problémy s nájemníky nebo vyšší náklady na opravy.
- Ekonomické vlivy – recese, dopad AI na trh práce, zpomalení německé ekonomiky či zelená politika.
- Koncentrace kapitálu – většina úspor je vázaná v jednom aktivu.
- Schopnost financovat další projekty – investiční byt může omezit možnosti brát si další úvěry, především na vlastní bydlení.
Proto je důležité mít rezervu a počítat s tím, že prvních několik let budete měsíčně doplácet. Pro stabilitu investice bychom klientovi doporučovali čistý měsíční příjem alespoň 60 000 Kč.
Proč do toho klient šel?
- Chtěl vlastnit hmatatelný majetek.
- Věřil v dlouhodobý růst cen nemovitostí.
- Měl rezervy, takže ho krátkodobé negativní cashflow nestresovalo.
- Využil pákového efektu – zhodnocení se počítá z celé kupní ceny, ne jen z jeho vlastního vkladu.
Shrnutí: Má to smysl i pro vás?
Na otázku, zda má dnes smysl kupovat investiční byt, nelze odpovědět jednoznačně. Čísla ale ukazují, že při dlouhodobém horizontu a konzervativním růstu cen může být zhodnocení velmi zajímavé.
Důležité je, aby investice zapadla do vašeho celkového finančního plánu. Nemovitosti by měly být jen jednou částí portfolia, ne jedinou cestou k finanční nezávislosti.
Co v podcastu uslyšíte
- Tři různé strategie investování do nemovitostí – spekulace, rekonstrukce, dlouhodobé držení.
- Reálný příklad koupě bytu 1+kk v Praze za 5,35 milionu Kč.
- Jak vypadá cashflow v prvních letech a proč může být záporné.
- Výpočet návratnosti po 10 letech a zhodnocení 13–14 % ročně.
- Jak funguje pákový efekt u hypotéky.
- Jaká rizika mohou investora potkat – od problémů s nájemníky až po ekonomické krize.
- Proč se náš klient pro koupi rozhodl, i když věděl, že bude prvních pár let doplácet.
- Jak zapadá investiční byt do širšího finančního plánu.
