Líbí se vám nemovitost, která možná ještě vůbec nestojí, a rádi byste v ní do budoucna bydleli? Pak pokud nemáte na účtu potřebnou sumu, určitě vás bude zajímat, jak si vzít hypotéku na developerský projekt. V čem se liší od té klasické, na co si dát pozor a jak se pohybují úrokové sazby? Vše potřebné najdete v dnešním podcastu.
Rezervační poplatek za developerský projekt
Našli jste si na stránkách nějaký projekt, který se vám líbí? Pravděpodobně si dáte schůzku s developerem a po úvodních informacích zjistíte, že o nemovitost máte zájem. V takovém případě vám developer zašle potřebné dokumenty k bytu a návrh rezervační smlouvy e-mailem.
- Obecně v rezervační smlouvě bude nějaká forma rezervačního poplatku, kterou musíte zaplatit do stanoveného termínu.
- Tento rezervační poplatek bývá ve výši 100-250 tisíc korun a většinou je nevratný.
Poplatek se většinou započítává do kupní ceny bytu. Následně o podepsání rezervační smlouvy a zaplacení poplatku máte často 30 dní na to, abyste podepsali smlouvu o budoucí smlouvě. Obvykle je třeba 10-20 % z kupní smlouvy zaplatit developerovi hned po podpisu a tuto sumu je nutné mít v hotovosti. Protože pokud byt ještě nestojí, banka vám ho nemůže vzít do zástavy. Případně můžete do zástavy dát jiný byt, například rodičů. Zbytek se doplatí po kolaudaci a prohlášení vlastníka.
Pokud vám nevyhovuje prvotní 20% splátka, zkuste developerovi navrhnout změnu splátkového kalendáře.
Postupné čerpání splácení
Dnes mnoho developerů nabízí různé balíčky výhod, aby klienty přilákali. Někdy se můžete setkat s tzv. postupným čerpáním splácení. To znamená, že např. musíte zaplatit:
- 20 % z kupní ceny po podpisu smlouvy o smlouvě budoucí,
- 30 % po dokončení hrubé stavby,
- 30 % po kolaudaci
- a 20 % po dokončení bytu a prohlášení vlastníka.
Přesně takto se dá nastavit i čerpání hypotéky s bankou. Obvykle má tento postup developer s bankou předem schválený a vy pak můžete požádat banku o zasílání peněz přesně podle rozestavěnosti projektu. Je o to, že když banka posílá peníze postupně, vy neplatíte celou splátku hypotéky, ale jen úrok z vyčerpané částky.
Dejme tomu, že banka pošle developerovi na úvod 2 miliony Kč a úroková sazba je 5,5 %. To znamená, že měsíčně budete platit 9 500 Kč až do dokončení projektu. Dluh vám ale neklesá, platíte jen úrok (je to tedy dražší než klasická forma hypotéky).
Obecně mají tito developeři nejlepší spolupráce s většími bankami. (Česká spořitelna, ČSOB, Komerční banka), se kterými mají dopředu dohodnuté podmínky, úrokové sazby a celkově je s nimi jednodušší spolupráce než u menších bank.
Co se týká úrokových sazeb, některé banky, jako např. Česká spořitelna, mají pro developerské projekty úrokové sazby dopředu dané. Většinou si můžete zvolit fixaci na 3, 5, 8 let a v určitém období. V určitém období (jako třeba v tomto) může dávat větší smyl požádat banku ne o developerskou sazbu, ale individuální na váš konkrétní na váš konkrétní případ. Důležité je ale vědět, že hypotéční úvěr, například na dva roky před dokončením bytu už může být podepsaný a doba fixace už plyne.
Odhady nemovitosti na developerský projekt
Odhady domů, bytů u developerských projektů záleží projekt od projektu. Čím jsou ceny bytů dražší, tím víc hrozí riziko, že odhadce poníží hodnotu nemovitosti od kupní ceny (tzn. zbytek musíte zaplatit ze svého). Pokud se chcete dozvědět víc na téma hypotéky, poslechněte si naše předchozí podcasty.
- Jak dlouho trvá vyřízení hypotéky a co k tomu potřebujete?
- Hypotéka pro OSVČ: Na co se připravit a kolik banka půjčí?
- Aktuální úrokové sazby hypoték – Stručně a přehledně
Ochrana vašich financí
Částky, které na začátku posíláte developerovi se ukládají na tzv. projektový účet, který je vedený u banky, která celý projekt financuje. S tímto účtem nemůže developer manipulovat, jak se mu zachce. Měla by to být pro vás určitá ochrana, ale samozřejmě rizika jako krach developera, jsou tam vždy. Následně po kolaudaci je možné u některých developerů využít tzv. jistotní účet u banky. Vlastníte ho vy, banka i developer a také slouží jako vaše ochrana.
Garantovaná hypotéka – jak funguje?
Developer vám garantuje, že dorovná rozdíl v měsíční splátce při aktuální sazbě (např. 6 %) a teoretické měsíční splátce (např. 2,5 %) po dobu dvou nebo tří let. Tedy jakmile je splátka na vaší hypotéce třeba 30 000 Kč měsíčně, při úrokové sazbě 6 % a teoretické úrokové sazbě 2,99 % by byla např. 20 000 Kč měsíčně, rozdíl je 10 000 Kč. To se vynásobí 24 měsíci nebo 36 měsíci a rozdíl je např. 200 000 Kč. Tyto peníze vám následně developer vrátí. Zní to velmi dobře a jakákoli sleva je fajn. Jiný developer vám ale tuto garantovanou hypotéku dát nemusí a slevu vám dá tak či tak.
Jak se na developerskou hypotéku připravit?
- Než půjdete na prohlídku, je dobré znát maximální výši hypotéky, na kterou jste schopni dosáhnout. Tu vám můžeme do 24 hodin vypočítat i my. Stačí nám napsat na info@teoriepenez.cz a my se s vámi obratem spojíme.
- Je fajn mít i právníka, který vám vysvětlí všechna rizika, kterou plynou ze smlouvy. Vždy ale budou smlouvy nastavené ve prospěch developera. Snažit se o její vyvážení není příliš reálné.
Na co se zaměřit?
- Sankce,
- lhůty, které musíte splnit,
- splátkový kalendář atd.
Celý proces je náročný jak časově, tak emočně. Pokud na to nechcete být sami a hledáte vhodného partnera, ozvěte se nám a rádi vás celým procesem sjednání úvěru provedeme. Od vyjednání nejnižší sazby až po vyčerpání peněz z banky developerovi.
Co se v dnešním podcastu dozvíte?
- Jak proces developerské hypotéky probíhá.
- Co je postupné čerpání splácení a jak na to reagují banky.
- Na co si dávat pozor při zřizování hypotéky na developerský projekt.
- Jak probíhají odhady nemovitostí a kdo je provádí.
- Na co se při zřizování hypotéky zaměřit.
- Jak funguje jistotní účet a v čem vás může ochránit.
- Jaké finty developeři používají a co si ohlídat.
- A mnoho dalšího.
