Téma, které v posledních měsících skutečně rezonuje – kolik dát z vlastního na koupi nemovitosti, Odpověď není jen o číslech, ale i o emocích, zvycích a vnitřních přesvědčeních. Ovšem především na číslech je to nejlépe vidět. Pojďme se kouknout na dva konkrétní přístupy a jejich důsledky po dvaceti letech.
Modelový příklad
Mladý pár má na spořicím účtu 1 milion korun.
Od rodičů dostane další milion.
Cílová nemovitost stojí 10 milionů a domácnost má měsíční čistý příjem 110 tisíc korun.
Základní otázka zní:
- Varianta A: použít jen 10 % z vlastních prostředků a zbytek nechat investovat,
- Varianta B: vložit všechny dostupné peníze do bytu a snížit si úvěr.
Varianta A – méně do nemovitosti, více do investic
Pár využije výhodu věku do 36 let, kdy může čerpat hypotéku až do 90 % hodnoty nemovitosti.
Z vlastních zdrojů vloží pouze 1 milion korun, zbývajících 9 milionů si půjčí.
Druhý milion nechají pracovat v investicích.
Výsledek po 20 letech:
- investovaný 1 milion se při 7% ročním zhodnocení zvýší na 4,5 milionu Kč,
- hodnota bytu při 4% růstu ročně dosáhne zhruba 22 milionů Kč,
- zůstatek hypotéky po 20 letech činí 4,2 milionu Kč.
Čistý majetek po 20 letech:
22 mil. (byt) + 4,5 mil. (investice) − 4,2 mil. (zůstatek úvěru) = 22,3 milionu Kč.
Varianta B – vše do nemovitosti
V tomto scénáři pár vloží oba miliony jako vlastní zdroje.
Hypotéka bude tedy 8 milionů korun.
Po 20 letech zbývá doplatit asi 3,8 milionu Kč.
Předpokládejme ale, že nižší splátky znamenají měsíční úsporu přibližně 4 500 Kč, které se pár rozhodne investovat.
Při stejném 7% zhodnocení tato investice naroste po 20 letech na přibližně 2,25 milionu Kč.
Čistý majetek po 20 letech:
22 mil. (byt) + 2,25 mil. (investice) − 3,8 mil. (zůstatek úvěru) = 20,45 milionu Kč.
Porovnání: malé rozhodnutí, milionový rozdíl
Rozdíl mezi variantami je zhruba 1,85 milionu korun ve prospěch varianty A.
A to i přesto, že v obou případech jde o stejný byt a podobný průběh splácení.
Rozdíl dělá pouze strategie práce s penězi.
Kromě vyššího čistého majetku má varianta A ještě jednu výhodu: tvorbu rezervy.
Peníze v investicích lze v případě potřeby použít – například při výpadku příjmů, mateřské dovolené nebo jiných neočekávaných situacích.
Když přichází dítě a s ním obavy z vysokých splátek
Co když ale v nejbližších letech chcete založit rodinu a nevyhovují tak vysoké splátky?
Klíčem ale může být plán – mít dopředu vytvořenou rezervu na pár let.
Zdravotní a životní rizika pokryje pojištění, zatímco investice mohou zůstat „v záloze“.
Navíc v horizontu dvou let mohou růst příjmy a současně klesnout úrokové sazby, což by mohlo splátky snížit.
Kolik je „zdravá“ výše splátky?
Záleží na individuálním komfortu, ale obecně platí:
- maximálně 45 % z čistých měsíčních příjmů je ještě v pořádku,
- kdo žije skromněji, může jít až k 50 %,
- kdo si chce zachovat volnost a životní standard, může zvolit nižší poměr.
Nejde jen o čísla – jde o to, aby vám zůstaly prostředky na život, koníčky a investice.
Krátká případová studie z praxe
Podobné dilema řešili klienti, kteří před třemi lety zdědili 2 miliony korun. Zvažovali, zda jimi splatit část hypotéky, nebo je investovat. Nakonec se rozhodli pro druhou možnost.
Peníze rozdělili mezi akciové, realitní a dluhopisové fondy a část nechali na spořicím účtu.
Po třech letech dosáhli čistého výnosu 411 000 Kč, což odpovídá zhodnocení 7,7 % ročně – a to i přesto, že z portfolia během té doby vybrali 200 000 Kč na rodinné výdaje.
Shrnutí: strategie rozhoduje, ne velikost částky
Princip funguje napříč příjmy i částkami. Nejde o to, jestli máte milion nebo deset – důležitý je poměr a plán. Takže pokud budete příště řešit podobné téma, můžete ho na základě těchto čísel ještě jednou promyslet, i když je jasné, že o své slovo se vždy přihlásí i vaše emoce.
Co v podcastu uslyšíte:
- Jak přemýšlet o poměru vlastních peněz a hypotéky?
- Dvě konkrétní strategie (varianta A a B) s výsledky po 20 letech?
- Jakou roli hrají emoce, rodinné vzorce a vnitřní přesvědčení?
- Jak si nastavit rozumnou výši splátky k příjmu?
- Proč má smysl ponechat část peněz v investicích?
- Krátkou případovou studii o tom, jak dědictví pracovalo místo splacené hypotéky?
