Nájem, nebo hypotéka? Dilema, které dnes řeší mnoho mladých párů – a také Veronika a Matěj, pár digitálních nomádů. Poslední roky strávili cestováním po světě, pracují online a každých pár měsíců měnili místo, kde žijí. Pronájmy střídali v různých zemích a flexibilita byla jejich životním stylem. Teď se ale chtějí vrátit do Česka a založit rodinu, a právě proto se musí rozhodnout, jestli koupit byt na hypotéku, nebo zůstat v nájmu.
Dnes je jim 35 let a jejich priority se začínají měnit. Chtějí se vrátit do Česka a založit rodinu. A s tím přichází velká otázka, kterou řeší dnes velká část mladých lidí:
Je lepší koupit byt na hypotéku, nebo zůstat v nájmu a peníze investovat?
Veronika a Matěj nám poslali zprávu:
„S ohledem na výši nájmu a splátku hypotéky (cca 55 tisíc měsíčně na 30 let) se nám zdá, že bydlet v nájmu ve větším bytě a peníze investovat může dávat větší ekonomický smysl než se na 30 let zavázat hypotékou.“
Rozumíme té úvaze. Ale pojďme se na to podívat konkrétněji a ukázat si čísla i varianty, které si může promyslet každý, kdo řeší podobnou situaci.
Nájem vs hypotéka: Jaká je finanční situace páru
Veronika a Matěj mají jednu obrovskou výhodu – pracují online a nejsou vázáni na jedno místo.
Jejich finance dnes vypadají takto:
Veronika
- příjem: 80 000 Kč
- výdaje: 60 000 Kč
- úspora: 20 000 Kč měsíčně
Matěj
- příjem: 70 000 Kč
- výdaje: 50 000 Kč
- úspora: 20 000 Kč měsíčně
Celkem tedy:
- příjem domácnosti: 150 000 Kč
- výdaje: 110 000 Kč
- úspory: 40 000 Kč měsíčně
Do výdajů patří například:
- nájem na Tenerife: 40 000 Kč
- daně: 20 000 Kč
- jídlo: 10 000 Kč
- pronájem auta + benzín: 7 000 Kč
- cestování: 5 000 Kč
- investice do podnikání: 10 000 Kč
- ostatní (kavárny, sport, drobnosti)
Kromě toho mají:
- 2 miliony Kč na spořicím účtu
- byt 2+kk v Praze, který pronajímají, rozdíl mezi hodnotou bytu a hypotékou je přibližně 3,5 milionu Kč
Hypotéka na byt v Praze: Jak by vypadala za 30 let
Pokud by si dnes koupili byt v Praze za přibližně 13 milionů korun, splátka hypotéky by byla zhruba 55 tisíc měsíčně na 30 let.
Při odhadu růstu cen nemovitostí 3 % ročně by se za 30 let mohlo stát toto:
- hodnota bytu: přibližně 30 milionů Kč
- hypotéka: splacená
Na druhou stranu je potřeba počítat i s náklady:
- rekonstrukce
- údržba
- daně
- pojištění
Za 30 let může jít klidně o dalších 2,5 až 3 miliony korun.
Investování místo hypotéky: Jak by vypadala varianta nájmu
Pokud by šli do nájmu, dnes by za byt 3+kk v Praze zaplatili přibližně 35 tisíc měsíčně.
Rozdíl mezi nájmem a hypotékou je tedy asi 20 tisíc korun měsíčně.
Kdyby tento rozdíl pravidelně investovali a dosahovali průměrného zhodnocení 8 % ročně, za 30 let by vzniklo:
přibližně 28 milionů korun.
To je velmi podobná hodnota jako odhadovaná cena bytu za 30 let. Proto se často říká, že nájem vs hypotéka může být z dlouhodobého hlediska finančně velmi podobné rozhodnutí.
Hypotéka a rodičovská: Co se může změnit
Velký zlom může přijít v momentě, kdy se narodí děti.
Pokud by byli Veronika a Matěj zaměstnanci, jejich příjem by mohl klesnout například takto:
- původní příjem: 150 tisíc Kč
- během rodičovské: 95 tisíc Kč
Pokud by měli:
- hypotéku: 55 tisíc
- další náklady na bydlení: cca 5 tisíc
Zbývalo by jim zhruba 35 tisíc na celý život domácnosti, což je velmi těsné.
Obecně chceme, aby náklady na bydlení byly maximálně 50–55 % čistého příjmu domácnosti, a to i během mateřské nebo rodičovské.
Alternativa: Prodat současný byt a snížit hypotéku
Jedna z variant by byla:
- prodat byt 2+kk v Praze
- snížit výši nové hypotéky
- vytvořit větší finanční rezervu
Díky tomu by se snížila měsíční splátka a tlak na rodinný rozpočet. Další možností je hledat levnější byt mimo Prahu.
Varianta podnikatelů: Příjem zůstává vyšší
Pokud by Veronika a Matěj zůstali živnostníky, jejich příjem by se během rodičovství nemusel výrazně snížit.
Mohli by stále vydělávat například 130–150 tisíc měsíčně.
V takovém případě:
- hypotéka 55 tisíc
- poplatky 5 tisíc
znamenají přibližně 40 % příjmu domácnosti.
To už je finančně mnohem komfortnější situace. Navíc mají ještě pojistku v podobě bytu v Praze, který mohou kdykoliv prodat.
Kombinace nájmu a koupě: Chytrá strategie rozhodování
Existuje ještě třetí varianta, která by mohla páru výrazně pomoci.
Pár se může:
- přestěhovat do Prahy do nájmu
- zároveň si zarezervovat byt v developerském projektu
V takovém případě:
- zaplatí například 15 % kupní ceny
- hypotéku začnou řešit až při dokončení bytu
To znamená, že mají 2–3 roky na rozhodnutí.
Během té doby mohou:
- vyzkoušet život v Praze
- zjistit, jak zvládají nájem
- zjistit, jak se změní jejich příjmy
Až bude byt hotový, koupí ho a pokud se rozhodnou stále setrvat v nájmu, byt prodají. Výhodou je, že cenu bytu si zafixovali dnes, i když se rozhodnou až za několik let.
Nájem nebo hypotéka: Rozhodnutí nejsou jen čísla
Když se díváme čistě na čísla, často zjistíme, že nájem + investování, nebo hypotéka mohou vycházet v dlouhodobém horizontu velmi podobně. Ovšem do hry často vstupují i další okolnosti. Proto je důležité, aby rozhodnutí dávalo smysl nejen finančně, ale i s ohledem na vaši spokojenost.
Co v podcastu uslyšíte
- Detailní finanční analýzu příběhu Veroniky a Matěje.
- Výpočty nájmu vs hypotéky na 30 let.
- Jak přemýšlet o bydlení při plánování rodiny.
- Proč rodičovská mění finanční strategii.
- Kdy dává větší smysl nájem.
- Kdy je naopak lepší hypotéka.
- Kombinovanou strategii nájem + developerský projekt.
- Jak přemýšlet o bydlení, pokud pracujete online a jak pokud jste zaměstnanci.
- A mnoho dalšího.
