Úrokové sazby hypoték se vyvíjejí jinak, než mnozí na začátku roku očekávali. Zatímco se mluvilo o jejich poklesu pod čtyři procenta, postupně se dostaly výrazně výš. Co dělat, pokud chcete koupit nemovitost během několika měsíců nebo až za dva či tři roky? A kdy dává smysl zafixovat si sazbu předem?
Letošní rok patří mezi ty nejturbulentnější, jaké jsme zažili. Události jako USA vs. Írán poslaly sazby nahoru. Místo původních 4,49 % se dnes úrokové sazby pohybují v rozmezí od 5,29 % do 5,49 % a další dvě banky již ohlásily navýšení.
Jak na tuto situaci reagovat, pokud si chcete pořídit nemovitost nebo vám končí fixace?
1. Chci si koupit nemovitost do jednoho roku
V tomto případě máte dvě možnosti:
- Varianty A: Hledat byt a hypotéku řešit až potom
Čekáte, a jakmile byt najdete, začnete si vyřizovat hypotéku. Rizikem je, že v té době už sazby nemusejí být 5,29 %, ale mohou být ještě vyšší.
- Varianta B: Vzít si hypotéku „bez nemovitosti“ už teď
Zafixujete si dnešní sazbu 5,49 % a máte 3 roky na to, abyste nemovitost našli. Když si hypotéku zafixujete, nic neplatíte. Teprve až proběhne koupě bytu, banka pošle peníze prodávajícímu a vy začnete platit.
Jak funguje hypotéka bez nemovitosti?
Poskytují ji přibližně 4 banky, ale jen jedna jediná nabízí dobu na nalezení bytu až 3 roky. Touto variantou se chráníte před růstem sazeb a eskalací ve světě. Fixace začíná běžet podpisem smlouvy. Pokud tedy najdete byt za rok, zbývají vám ještě dva roky fixace za 5,49 %.
- Pokud budou sazby v době koupě vyšší: Šetříte a máte dobrý pocit, že jste si rezervovali 5,49 %.
- Pokud budou sazby nižší: Můžete požádat banku o snížení sazby, ale není zaručené, že vám vyhoví.
2. Chci koupit nemovitost do dvou až tří let
Zde se nabízí stejné dvě varianty, ale dva až tři roky je velmi dlouhá doba. Vzhledem k tomu, co se za poslední dva roky ve světě stalo, je nemožné pohyb sazeb na tak dlouho trefit.
Pokud jste však přesvědčeni, že nemovitost do tří let koupit chcete, situace je podobná:
- Zafixujete dnes za sazbu 5,49 %.
- Sazba začíná běžet. Pokud něco najdete za dva roky, zbývá vám již jen jeden rok plateb s touto sazbou. Pokud by v té době byly sazby nižší, nebude vás to tolik bolet, protože nejvyšší sazbu budete platit jen jeden rok.
Co se stane s cenami nemovitostí, pokud sazby porostou k 6 %?
Podobně jako v roce 2022 (kdy byly sazby na 6 % a výš) lze očekávat pokles cen. Tehdy začaly slevy na developerských projektech (dotované hypotéky, kuchyně zadarmo), v secondhandu i u domů. Již dnes nerostou ceny domů za Prahou a objevují se slevy na menších developerských projektech. Pokud budou sazby dále růst, vyskytnou se dobré šance něco koupit – a mít v té chvíli schválenou hypotéku se zafixovanou sazbou 5,49 % je výborná kombinace.
3. Co dělat, když končí fixace na stávající hypotéce?
Postup závisí na tom, kolik času vám do konce fixace zbývá:
- Fixace končí do 3 měsíců:
Už je pozdě na dlouhé čekání. Musíte vzít nabídku od své banky a porovnat ji s trhem. Stávající banka vám dokáže dát zajímavou sazbu, ale je potřeba mít připravenou konkurenční nabídku a tlačit banku s cenou níže.
- Fixace končí do 6 měsíců:
Nečekejte, vývoj nevypadá dobře. Hned požádejte svou banku o sazbu a porovnejte ji s trhem (kde jsou teď sazby 5,19–5,29 %). Pokud vám banka odmítne dát nabídku dříve než tři měsíce před koncem, nečekejte a vytvořte si výběr z ostatních bank.
- Fixace končí za 6 až 12 měsíců:
Záleží na tom, v co doufáte a co umíte vyhodnotit. Doporučuje se fixovat sazbu dnes u banky, která umožní snížení sazby během doby fixace (těch není moc a bývají to větší banky, nikoli malé, které lákají na nejnižší sazby).
Co přesně ovlivňuje výši úrokových sazeb?
Úrokové sazby se dnes určují podle IRS (např. pětileté IRS sazby na české koruně). Ta se mění podle toho, jaké úroky trh očekává v následujících pěti letech, a podle přirážky za nejistotu. Sazbu ovlivňuje několik věcí naráz:
- nárůst energií,
- domácí ceny,
- hospodaření státu,
- zahraničí.
Obezřetnost, nebo optimismus?
Právě tady do rozhodování vstupuje nejen matematika, ale také to, jak člověk vnímá budoucí vývoj.
Kdo intenzivně sleduje politiku, geopolitiku, ekonomické zprávy a analýzy, může mít kvůli množství negativních zpráv pocit, že se situace bude spíše zhoršovat. V takovém případě může dávat větší smysl chránit se před možným růstem sazeb.
Člověk, který zprávy tolik nesleduje a nechává si od aktuálního dění větší odstup, může mít naopak větší ochotu počkat a řešit hypotéku až ve chvíli, kdy bude skutečně potřebovat financování.
Ani jeden přístup ale nedokáže předpovědět budoucnost. Proto nejde jen o otázku, jaká bude příští rok sazba hypotéky. Důležité je také to, jaké riziko jste ochotni podstoupit.
Co v podcastu uslyšíte
- Jak postupovat, pokud chcete koupit nemovitost během jednoho roku.
- Co je hypotéka bez nemovitosti a jak funguje.
- Jaké výhody a rizika přináší fixace sazby před koupí nemovitosti.
- Co dělat, pokud plánujete nákup bytu nebo domu až za dva či tři roky.
- Jak může růst hypotečních sazeb ovlivnit ceny nemovitostí.
- Kdy začít řešit konec fixace stávající hypotéky.
- Proč se vyplatí porovnat nabídku vlastní banky s konkurencí.
- Co ovlivňuje výši hypotečních sazeb a jak do nich vstupují IRS sazby.
- Proč při rozhodování o hypotéce nejde spolehlivě předpovědět budoucí vývoj.
- A mnoho dalšího.
