Vše, co pro letošní rok potřebujete vědět o hypotéce, jsme shrnuli do krátkého podcastu – jaké jsou minimální úrokové sazby, jak přemýšlet nad fixací a co dělat, když vás čeká refinancování? Poradíme, na co si dát pozor, když podnikáte nebo plánujete změnu příjmů. Hypotéka od A do Z…
Všechny sazby, o kterých budeme mluvit, jsou tzv. čisté, to znamená, že k nim nemusíte sjednat žádný další produkt (např. pojištění schopnosti splácet atd.)
Minimální úrokové sazby na nové hypotéky
V jedné bance je 4,19 %, ve dvou dalších 4,29 % a zbytek trhu se pohybuje 4,39 % a výš.
- Minimální sazby se dosahují hlavně při úvěrech nad 10 milionů korun a s energetickým štítkem A nebo B.
- Uvedené sazby jsou na tříletou fixaci.
Kterou fixaci volit?
Je absolutně nemožné odhadnout, jak se sazba bude odvíjet, především kvůli geopolitické situaci atd. Někdy se objeví spekulanti s tím, že volí fixaci na 1 rok. Z našeho pohledu to příliš smysl nedává, protože teoreticky je možné si snížit fixaci i na 3 roky, po dobu jejího trvání a také tyto krátkodobé fixace jsou vyšší.
Proč znát minimální úrokové sazby?
Je to základ při řešení hypotéky, získáte přehled o tom, jakou hru hraje banka a jakou si můžete dovolit hrát vy. Vyjednávání o sazbě je tak trochu egyptský trh – buď si to vyběháte sami a hledáte nejlepší nabídky, nebo to necháte na poradcích.
- Je dobré zvolit banku, která dokáže snížit sazbu i po dobu fixace. Není to vždy garantované a je nutné to někde i správně načasovat. Teoreticky je to možné v České spořitelně, ČSOB, KB, u ostatní bank velmi obtížně.
Refinancování hypotéky – Co dělat, když vás letos čeká konec fixace?
S velkou pravděpodobností jste měli sazbu okolo 2 %. Takže na 5 milionový úvěr se sazbou 2 % na 30 let byla měsíční splátka 18 500. S novou sazbou, okolo 4,3 % se můžete dostat na 25 000 měsíčně.
- Pokud vám to měsíčně nevychází, dá se koncem fixace prodloužit splatnost hypotéky až do 70 let.
- Jestliže vás čeká konec fixace na konci roku, doporučujeme sledovat pětiletý index IRS (Interest Rate Swap) v českých korunách, ze kterého se dá lehce odvodit pohyby sazeb.
Přesto, že to tak mohlo vypadat a určitě nás o tom budou přesvědčovat i novinové články, tak úrokové sazby se nezvyšovaly, dokonce některé banky je i velmi nepatrně snížily. Jestli se budou postupně navyšovat, těžko říct, ale nikdo neočekává, že by měly nějak razantně klesat.
Dnes se dá v rámci refinancování dostat na 4,19 % nebo 4,29 %. Můžete přesvědčit svou banku, aby i na novou fixaci dala ještě nižší nabídku – tam pomáhá jednak přesvědčovat, ale také posílat konkurenční nabídky.
- Hypotéka není jen o sazbě, ale také kvalitě odhadu. Menší banky částečně ponižují i odhady, zatím co ty větší se dostávají svým odhadům až ke kupním cenám a hlavně i v developerských projektech.
Bonita klienta a co očekávat?
1. Zaměstnanci
1 milion korun na splátce na 30 let stojí přibližně 5 tisíc korun měsíčně. Tedy, pokud jste zaměstnanec a máte příjem 50 tisíc měsíčně, maximální výši hypotéky, kterou můžete získat je 5-6 milionů korun v různých bankách, to je 25-30 tisíc na splátce. Ufinancovat 6 milionů dnes dokáže jen jedna banka, a to je Partners Banka, která momentálně bonitně vychází jako jedna z nejlepších pro zaměstnance.
- Česká spořitelna dokáže splatnost prodloužit až na 35 let i pro 90% hypotéku (složíte 10 % z kupní ceny v hotovosti) a také může snížit i splátky. Další banka, která dokáže prodloužit splatnost na 35 let je ČSOB.
- Ostatní banky maximálně 30 let.
- Čtyři banky drží stejnou sazbu na 80% a 90% hypotéky – Česká spořitelna, KB, Partners Banka, Air Bank, mají nejvýhodnější úrokové sazby, které jsou na úrovni těch, které jsme zmiňovali v úvodu.
2. Živnostníci a podnikatelé
Je rozdíl, jestli máte daňové přiznání nebo platíte paušální daň. Pro určitá vybraná povolání, jako je IT, právníci, ale i marketing a další, umí banky uznat dokonce 50-70% z vašich obratů, které vám chodí na účet. Takže pokud fakturujete 100 tisíc korun, banka vám jako příjem může uznat 50-70 tisíc korun jako váš příjem, v závislosti na povolání.
Pokud máte v daňovém přiznání v řádku 101 přibližně 600 tisíc korun tržby za minulý rok, tedy 50 tisíc korun měsíčně a když daníte paušálem 60 %, tak se dostáváte na bonitu maximálně 3 miliony korun, což smysl příliš nedává, ale je to především proto, že banka to nevnímá jako nějaké speciální povolání podle jejich metodiky.
Řešení? Předschválená hypotéka. Za základu obratu na účtu, tzn. kolik peněz vám na účet chodí, dokáže ČSOB (jako jediná banka v Česku) předschválit hypotéku. Je to skvělá věc především pro živnostníky. Většinou se to může provést po půl roce používání účtu, ale musí se jednat o skutečně aktivní bankovní účet, tedy musí vám tam chodit peníze, musíte z něj platit kartou atd. Limit schvalují vyšší, než výše zmiňované 3 miliony.
S klientem, který měl 80 tisíc měsíčně, jsme se dostali na předschválený limit hypotéky až na 10 milionů korun. Což by se mu, jako podnikateli, v žádné jiné bance určitě nepovedlo.
Každá situace je ale jiná. Tyto limity mohou banky zrušit, následně zase zavést, je potřeba s tím počítat, ale pro živnostníky, které nemají ty příjmy zase tak vysoké, je to možná varianta.
Plánovaná změna příjmu a hypotéka
Co když jeden z vás plánuje jít na živnost nebo rodičovskou dovolenou a za nějakou dobu chcete koupit nemovitost? V tom období totiž klesají příjmy, přesto existuje řešení – hypotéka bez nemovitosti. Tedy hypotéka se schválí na základě vašich současných příjmů (dokud jste oba zaměstnanci) a máte až 3 roky na nalezení nemovitosti (umožňuje např. KB). Když ji následně najdete, připraví se odhad nemovitosti, doloží se kupní smlouvy a příjmy se už neřeší. Takže ideálně pro lidi, kteří plánují nějaké změny.
Plán na předčasné splacení hypotéky
Hypotéka není jen o placení úroků, doporučujeme si vytvořit plán na předčasné splacení hypotéky, alespoň mít tu možnost. Proč mít tu možnost? Protože nikdy nevíme, jak budou vypadat úrokové sazby v budoucnu.
- Například pro lidi, kteří si před 5 lety zafixovali hypotéku s úrokem kolem 2 % a zároveň si průběžně vytvářeli finanční rezervy, nemusí být růst úrokových sazeb tak výrazným zásahem. Vytvořené rezervy totiž mohou využít k částečnému snížení hypotéky a zmírnění dopadu vyšších splátek.
Jak tvořit rezervu na předčasné splacení hypotéky
Když splácíte úvěr a současně s tím i investujete, vytváříte rezervu. Za posledních 5 let akcie vyrostly v průměru ročně 10 % (to je krásné číslo, my většinou počítáme 7 %). Když lidé platili hypotéku 2 %, tak stále byli v plusu. Totéž platí i dnes – jestliže si vezmete hypotéku na 5 milionů korun a k tomu ještě dál investujete 5 tisíc měsíčně a počítáme průměrný výnos v nějakém globálním akciovém portfoliu 7 % ročně, tak za 20 let si vytvoříte částku rovnající se zůstatku úvěru (pokud počítáme 4,39 % dlouhodobě) a můžete následně úvěr předčasně splatit.
Investiční hypotéka
Investiční nemovitost je velké téma posledních dní. Ano, od třetí nemovitosti bude víc omezené, kolik vám banka bude schopná půjčit z hodnoty nemovitosti. Bude omezena výše úvěru, ale existují cesty, jak se na to připravit a jak to vymyslet. Je to už komplexnější téma, které se nehodí do podcastu, ale pokud by vás to zajímalo, rezervujte si s námi konzultaci.
Co v podcastu uslyšíte?
- Jaké jsou aktuální sazby hypoték a která banka nabízí nejvýhodnější?
- Co dělat, když vás letos čeká konce fixace hypotéky a refinancování?
- Která banka nabízí nejlepší podmínky pro novou hypotéku?
- Za jakých podmínek získají hypotéku podnikatelé a živnostníci?
- Jak zjistit bonitu zaměstnance?
- Co když plánujete změnu příjmů, odchod na mateřskou a současně chcete kupovat nemovitost?
- Proč je dobré myslet na předčasné splacení hypotéky a jak tvořit rezervu?
- A mnoho dalšího.
