Cesta mladého architekta Patrika k finanční nezávislosti měla původně vést přes pořízení investičního bytu v Benešově. Jenže správné otázky, nastavení cílů a revize výdajů ukázala drobnou odbočku. Jak Patrikova finanční situace, plány a touha po vlastním bydlení rozhodly o jiném rozložení investic?
Mladý architekt Patrik má v současné době příjem 120 tisíc korun měsíčně a touží po tom vlastnit nějaké aktivum, ideálně investiční byt v Benešově. Ovšem než se rozhodneme jeho plán realizovat, je dobré se podívat na jeho současné cash flow.
Celkové výdaje a jejich rozložení
Jeho celkové výdaje činní 62 tisíc měsíčně (30 tisíc tvoří nutné výdaje, zbytek srdcovky a ostatní pasiva). Což je přibližně polovina Patrikova příjmu.
- Možná, se vám zdá Patrikova útrata příliš velká, ale v takovém případě je nutné se nedívat na jednotlivé částky, ale poměr mezi příjmem a výdaji, což je v jeho případě 50 %.
Patrikovo úspory a rezervy
S úspory je na tom následovně – na spořícím účtu má 300 tisíc (na 5 % úrok), což vylepšíme na 6 %. Na běžném účtu má rezervu 250 tisíc (jeho dva měsíční platy).
- Na první pohled jsou rezervy (vzhledem k příjmu) poměrně malé, ale to se občas stává, že něco odhadujeme, ale ve skutečnosti je to jinak. Proto jsme se podívali, jestli někde nějaké výdaje neutíkají, anebo jestli neměl Patrik v poslední době nějaké větší jednorázové výdaje.
- A protože ano, rozhodli jsme se k výsledné částce výdajů přidat 20% rezervu. Proto budeme počítat s celkovou měsíční útratou 72 tisíc.
Další rezervu 350 tisíc si tvoří na investiční platformě, do které začal investovat přibližně před čtyřmi roky. Ale protože v té době neměl žádný konkrétní cíl, robo advisor rozložil jeho investiční portfolio z 50 % do akcií a druhou polovinu do dluhopisových ETF fondů, které v té době byly na nule.
- My zvolíme jinou strategii – 80 % vložíme do celosvětových akcií, 10 % na aktivní dluhopisové fondy a 10 % do nemovitostí.
Renta a investiční byt v Benešově
V padesáti letech bude potřebovat Patrik rentu 20 milionů korun. Zatím si bude odkládat 20 tisíc měsíčně a to nám pomůže vytvořit polovinu potřebné částky.
- Patrik utrácí 70 tisíc, dlouhodobě bude investovat 20 tisíc a zůstává nám 30 tisíc.
Co tedy s nimi? Byt v Benešově – novostavba 2+kk vyjde přibližně na 4 miliony korun, hypotéka na 17 tisíc měsíčně a počítejme, že z nájmu získá 14 tisíc čistého (3 tisíce měsíčně ještě musí dotovat ze svého). Celkový nápor na finance by byl přibližně půl milionu korun, což je právě jeho rezerva.
Dává investiční byt smysl? Co je Patrikův cíl?
Pokud uvažujeme, že jeho cílem bude pořídit si vlastní bydlení v Praze, byt 3+kk vychází na 13 milionů, z toho Patrik potřebuje alespoň 10 %, což je 1,3-1,5 milionů a zbytek by pokryla hypotéka.
- Byt u Benešova by mu bral bonitu, ale také by přišel o hotovost, se kterou bychom teď mohli pracovat.
Vypadá to tak, že investiční byt zatím nebude Patrikova priorita a spíše zpracujeme na budování rezerv a budoucím bydlení. Vše se pochopitelně bude měnit v čase podle cílů a jeho příjmů i výdajů.
Co v dnešním podcastu uslyšíte?
- Proč Patrik touží po investičním bydlení?
- Jaká je jeho výše příjmů a kolik činí výdaje?
- Jak velké má rezervy a kde všude spoří?
- Proč jeho portfolio robo advisor nerozložil správně a co se s tím dá dělat?
- Jak bude nově vypadat Patrikova investiční strategie?
- Z jakého důvodu zatím není investiční byt v Benešově tím nejlepším řešením k finanční svobodě?
- Do jaké míry bylo třeba upravit klientovo pojištění a ostatní smlouvy?
- A mnoho dalšího.
