Lékařka Tereza by chtěla za 15 let pokrýt polovinu svého příjmu pasivním příjmem z investic. V současnosti investuje do akcií a dluhopisů, ovšem zdá se jí to příliš nudné a raději by za svými činy viděla ‚hmatatelné‘ výsledky. Jednou z možností je investiční hypotéka, ale jak se to shoduje s pasivním příjmem, dosavadní hypotékou a případnou koupí nového bytu v Praze?
Lékařka Tereza žije v Praze, je jí 43 let a její příjem činní 90 000 Kč měsíčně. Investuje pravidelně docela velké částky asi do 6 fondů, ale nebaví jí to a přijde jí, že investování je nuda. Neví co dál, jestli kupovat investiční byty, zařizovat vlastní bydlení nebo pokračovat cestou fondů?
Tvorba investiční strategie
Prvně je nutné vědět, k čemu Tereze mají tyto investice pomoct. Až bude mít vybudované portfolio, co s penězi udělá? Na co je použije?
- Tereza odpověděla, že by chtěla za 15 let pokrýt ze svých investic alespoň polovinu příjmů. Tedy mít alespoň 50 tisíc pasivní příjem.
Když jsme pátrali po cestě, která z těch tří zmíněných je jí nejblíže, odpověděla, že asi investiční byty. Je to kreativní činnost, která by ji naplňovala. Akcie jsou nehmatatelné a ona za sebou ráda vidí výsledek své práce.
Další vliv na rozhodnutí má také její bydlení. Chtěli by s partnerem větší byt. Momentálně má svůj byt v Praze na hypotéku. Předpokládá ale, že vyšší hypotéka by ji znemožnila víc investovat do bytů nebo fondů.
Jak je na tom Tereza s výdaji?
| Nutné výdaje | Měsíčně v Kč |
| Bydlení (hypotéka + energie) | 25 000 |
| Náklady na auto (PH + pojištění + opravy) | 3 500 |
| Mobil + internet | 1 500 |
| Jídlo + nákupy | 8 500 |
| Celkem | Cca 39 000, tj. 43 % ze příjmů |
| Pasiva (srdcovky + ostatní výdaje) | Měsíčně v Kč |
| Oblečení | 3 000 |
| Restaurace | 2 000 |
| Dovolená | 5 000 |
| Služby (taxi, kadeřník, kosmetika) | 10 000 |
| Celkem | 20 000 |
To je celkem 59 tisíc, tedy 66 % z měsíčního příjmu. Zbytek (asi 30 000 Kč) investuje do fondů. Má v nich asi 700 000 a využívá jak bankovní tak ETF fondy. Na spořícím účtu má 50 000 a všechny volné peníze investuje do akciových fondů.
Riziko současného rozložení investic
Je tu velký nepoměr v úsporách na běžném účtu a investicích. Když náhodou akcie budou klesat a Terka bude potřebovat vybrat peníze, nemá rezervy, takže bude muset sáhnout do akcií a tím realizuje ztrátu. Bude vhodné do plánu zasadit i investice, které nemusí kolísat tak, jako akcie, ale nesou stále zajímavý výnos. Např. dluhopisové nebo nemovitostní fondy.
Jakou cestu zvolit k dosažení cíle?
Terce se zatím nabízí 3 možnosti:
- Koupit větší byt.
- Investovat nadále do akciových fondů.
- Koupit investiční byty.
To všechno má vést k cíli, že za 15 let pokryje alespoň polovinu příjmů (cca 45 000) pasivním příjmem z investic. 45 000 Kč se za 15 let při 3% inflaci bude rovnat 70 000 Kč.
Pojďme se podívat ještě na čtvrtou cestu, a to spojit všechny tři naráz!
Zkusme to přepočítat. Pokud se podíváme na high net worth individuals, to jsou lidé, kteří mají v investičním majetku 1 milion dolarů a víc, mají ho rozdělený následovně:
- Hotovost – 20-25 %
- Akcie – 30 %
- Zbytek jsou nemovitosti, dluhopisy a případně další alternativy (zlato, Bitcoin atd.)
Co z toho vyplývá? Ano, rozkládají peníze do aktiv, kombinují a vybírají to nejlepší. Podobně to může pomoct i Terce. Čtvrtá cesta by mohla vypadat následovně:
- Prodat stávající byt, ve kterém bydlí (byl koupený za 5 milionů, dnes ho prodá tak za 7,5 milionu). Po odečtu hypotéky ji zůstane na účtu přibližně 3,5 milionu, které může použít na koupi většího bytu v Praze např. za 11 milionů. K tomu jeden milion přidá partner, tedy nová hypotéka by byla za 7 milionů a měsíční splátka by činila 37 tisíc. Partner bude nově přispívat 50 %, což obrovsky pomůže + uhradí náklady na byt 5 tisíc. Takže dohromady bude mít Tereza náklady na byt 21 tisíc měsíčně, což je ještě míň než současně. Takže nově ji zůstane ještě o 5 tisíc víc než v současné době.
- Na dlouhodobý cíl, kde chce vytvořit rentu 75 tisíc měsíčně (za 15 let) by potřebovala mít vytvořené portfolio v hodnotě přibližně 20 milionů korun, aby jí to vydrželo do konce života. A to by dnes musela investovat při zhodnocení 7 % ročně 60 tis měsíčně.
Víme, že není reálné se dostat na takové číslo pomocí fondů. Když investice snížíme z dnešních 30 na 25 tisíc měsíčně, může se za 15 let dostat na 8-9 milionů, z čehož může následně pobírat rentu asi 30 tisíc korun.
Zbývá nám tedy ještě pokrýt 40 tisíc, aby si splnila svůj cíl pasivního příjmu 70 tisíc, a tím se dostáváme k investičním bytům.
Investiční byt jako nástroj k pasivnímu příjmu
Byty by se měly nakupovat v oblastech, kde splátku hypotéky pokrývá nájmem. Může to být na severu Čech (Chomutov, Liberec, Karlovy Vary atd.). Pár má výhodu v tom, že mohou použít zástavu nového bytu, kde budou s partnerem bydlet. Teoreticky by při dobré ceně nepotřebovali ani hotovost, případně může Tereza odkoupit pár volných rezerv z fondů a tyto prostředky použít při koupi nového investičního bytu. Vše bude záležet na konkrétní nabídce a detailech.
V novém rozpočtu (po koupi nového bytu) Terce stále zůstává 10 tisíc korun, které může použít na doplnění hotovosti na případné nákupy bytů, nebo železnou rezervu. Pozitivní může být do budoucna také stoupající příjem a snižující se sazby hypoték.
Závěrem…
Tato čtvrtá strategie měla Terce otevřít mysl a ukázat, kolik možností se ještě nabízí. Přesto, že se jí tato možnost líbila a může si tak splnit mnoho z toho, co chce (větší byt, větší výnos, kreativitu), je nutné dodat, že v čase se může vše měnit a čísla upravovat.
Samozřejmě je nutné počítat s tím, že aby svého cíle dosáhla, musela by své hypotéky na investičních bytech splatit. Dá se jednoduše vypočítat, kolik bytů je třeba, abychom dosáhly těch 40 tisíc, které nám chyběly. Bude muset ale obětovat hodně času a svou bezstarostnost. Tato cesta není příjemná. Bude řešit prodej bytu, rekonstrukce, hledání a mnoho dalších starostí. A co až přijde rodina? Možná nakonec budou dobré ty nudné akciové fondy. Finance nejsou jen o výnosech a nejlacinějších fondech.
Pokud nechcete být na své finance sami, zajímalo by vás konkrétně, jak si vytvořit finanční plán, ušetřit čas a energii, rezervujte si s Matúšem úvodní rozhovor na stránkách www.teoriepenez.cz v sekci finanční plánování. Pomůžeme vám posunout vaše finance o level výš.
Co v dnešním podcastu uslyšíte:
- Finanční analýzu lékařky Terky z Prahy.
- Za co nejvíc utrácí a v čem naopak zase tolik ne?
- Proč Terce přijde investování nuda a jakou má představu?
- Čemu dát přednost? Investičnímu bydlení, nebo novému bytu?
- Jak ideálně všechny touhy spojit a při tom ještě našetřit na pasivní příjem za 15 let?
- Kolik bude za 15 let potřebovat peněz, a které nástroje jí mohou pomoct už dnes?
- Pokud koupit investiční byt, tak kde ho pořídit?
- A mnoho dalšího…
