Investice do nemovitostí zůstávají oblíbenou cestou, jak zhodnotit kapitál. Ale v době vysokých cen, rostoucích úrokových sazeb a složité dostupnosti bydlení už zdaleka nejde o jednoznačně výhodnou strategii. Pojďme se podívat na konkrétní příklady a úvahy, které by měl zvážit každý, kdo chce investiční nemovitost jako zdroj pasivního příjmu.
Investiční byt v Praze: Dotace z vlastní kapsy jako nový standard?
Začněme modelovým příkladem: Nový developerský projekt v pražských Vysočanech, kde se byt 1+kk prodává za cca 4 800 000 Kč. Pokud chcete tento byt koupit jako investiční byt, musíte vložit minimálně 15 % vlastních prostředků, tedy 720 000 Kč. Zbytek pokryje hypotéka na investiční byt ve výši 4 080 000 Kč, jejíž měsíční splátka činí přibližně 22 000 Kč (při současných sazbách a splatnosti 20 let).
Oproti tomu výnos z nemovitosti se pohybuje mezi 16–19 000 Kč. Rozdíl mezi příjmem z nájmu a výší splátky tak musí investor pravidelně dorovnávat částkou 3–6 tisíc korun měsíčně. A to je optimistická varianta – většina bytů v novostavbě už přesahuje cenu 5,5 milionu Kč, čímž se měsíční ztráta může ještě zvýšit.
Investiční nemovitost a spekulace
Část investorů volí jinou strategii – spekulaci na růst hodnoty během výstavby. Za 15 % ceny si byt rezervují, počkají na dokončení projektu a následně ho se ziskem prodají. Zní to lákavě, ale pozor: ne každý developer umožňuje převod smlouvy na jiného kupujícího. Tato strategie tak vyžaduje důkladné prověření podmínek.
Brno, Jirkov a rozdíly mezi regiony
Situace v Brně kopíruje pražský vývoj – ceny bytů v novostavbách dosahují pražské úrovně, ale nájemné je nižší. Naproti tomu v menších městech, jako je například Jirkov, může investice na první pohled dávat větší smysl. Byt 1+kk se zde prodává za zhruba 1,2 milionu Kč. Stačí vložit 200 000 Kč vlastních prostředků, měsíční náklady se blíží 9 000 Kč a nájem se pohybuje ve stejné výši.
Zní to jako nulové cashflow, ale opět je nutné zohlednit rizika – častá výměna nájemců, možné poškození bytu a vyšší nároky na správu. Jeden z klientů měl za tři roky šest různých nájemníků – bez profesionální správy by to pravděpodobně nezvládl.
Tři přístupy k investování do nemovitostí
Investoři se obvykle řadí do tří kategorií:
- Pasivní investor – koupí byt a dlouhodobě ho pronajímá.
- Polopasivní investor – pronajímá byt krátkodobě (např. přes Airbnb).
- Aktivní investor – byty rekonstruuje a prodává, nebo buduje celý developerský projekt. Jak zmínila Jana Brodani v minulém díle podcastu, tento druh investování se dá považovat za podnikání.
Pasivní a polopasivní model jsou zdaleka nejčastější. Důvodem je nižší časová náročnost a očekávání růstu cen nemovitostí.
Finanční páka a návratnost investice
Velkou výhodou, kterou investiční nemovitost nabízí, je efekt finanční páky. Pokud vložíte například 720 000 Kč do bytu v hodnotě 4,8 milionu a ten časem vzroste na 5,5 milionu, výnos na vlastním kapitálu může dosáhnout 70–80 %. To je ovšem výpočet bez započítání nákladů a inflace.
Naopak pokud byste koupili byt bez hypotéky (např. za 5,5 milionu Kč v hotovosti), čistý výnos z nájmu kolem 18 000 Kč znamená hrubý roční výnos asi 4 %. Po odečtení nákladů už je to podstatně méně.
Koupit nejdřív investiční nemovitost, nebo vlastní bydlení?
Často se setkáváme s názorem, že si klient chce pořídit nejdříve investiční byt a vlastní bydlení řešit později. Tento model ale funguje jen za určitých podmínek – především bezdětných párů s nadprůměrnými příjmy. Konkrétní příběh klienta Patrika jsme před časem sdíleli v našem podcastu a přidáváme další, tentokrát modelový příklad:
Klient (29 let) a partnerka mají dohromady 85 000 Kč čistého. Kupují investiční byt za 3,5 milionu Kč s 10% vlastním vkladem. Měsíčně doplácejí 5 000 Kč. Pokud byt poroste tempem 4 % ročně, za 5 let může mít hodnotu 4,3 milionu Kč. Nicméně ve stejném čase může vlastní budoucí bydlení zdražit z dnešních 7 na 8,3 milionu.
- Výsledkem je větší zadlužení a náklady na bydlení (včetně dotace investičního bytu) kolem 43 000 Kč měsíčně – tedy 50 % jejich aktuálních příjmů. V době rodičovské dovolené může být tento model značně rizikový.
Jsou lidé ochotní investiční byt dotovat?
Anketa mezi našimi sledujícími na Instagramu ukázala, že:
- 30 % lidí je ochotno investiční nemovitost dotovat z vlastního rozpočtu.
- 35 % by to neudělalo.
- 35 % odpovědělo, že „záleží na okolnostech“.
Mentalita „vlastnit nemovitost za každou cenu“ je v Česku silně zakořeněná, ale s růstem úrokových sazeb se mění i přístup investorů.
Jak si celý proces naplánovat?
Každý potenciální investor by si měl položit několik otázek:
- Kdy dokážu naspořit 10–15 % na první investiční nemovitost?
- Kolik mě bude stát vybavení?
- Lze použít zástavu z majetku rodiny?
- Kolik mi po investici zůstane na běžný život?
- Plánuju v blízké době zakládat rodinu?
Častým motivem je zajištění renty na stáří, ale realita bývá složitější. Pokud plánujete vlastní bydlení, možná není na co čekat. Ceny opět rostou, úrokové sazby kolem 4,5 % nejsou extrémně vysoké, a pokud nedojde k zásadnímu ekonomickému zlomu, trend může pokračovat.
Závěrem: Komu věřit?
Názory na investiční nemovitosti je potřeba brát s rozvahou. Realitní poradci, developeři či správci bytů mají často zájem na tom, abyste investovali. Ale i když jejich argumenty mohou být validní, většinou vycházejí z minulých výnosů – a ty už jsou dnes skutečně minulostí.
Investiční nemovitost je zajímavý nástroj, ale nefunguje automaticky. Vyplatí se jen při správném načasování, důkladné přípravě a realistickém pohledu na čísla. Pokud vás investování do nemovitosti zajímá blíže, nebo jen nechtete být na své finance sami, ZAREGISTRUJTE si s námi úvodní hovor, kde společně nastavíme finanční plán šitý na míru právě vám.
Co v podcastu uslyšíte:
- Proč dnes lidé investují do nemovitostí – a jestli se to vůbec vyplatí.
- Konkrétní příklady investičních bytů z Prahy, Brna i malých měst.
- Jak funguje hypotéka na investiční nemovitost a kolik vás to bude měsíčně stát.
- Proč nestačí jen výnos z nájmu a co je to efekt finanční páky.
- Výhody a rizika spekulativního nákupu v developerských projektech.
- Jaký je rozdíl mezi pasivním příjmem a aktivním investováním do bytů.
- Kdy je lepší koupit vlastní bydlení a kdy jít do investice.
- Co všechno promyslet, než se rozhodnete koupit svůj první investiční byt.
- Proč ne vždy platí, že „nemovitosti nikdy neztrácejí na hodnotě“.
